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Posts Tagged ‘工事’

10月
18

 

先日以前勤めていた会社の後輩たちと懇親会をしたとき、

 

マンダレーの新都市開発の話が出て、

 

ミャンマーで初めてづくしの団地だと意気揚々と説明したのだが。

 

そのときの後輩の感想が、そこまでやるのならばなぜ電線を地中化しないのか、架空線が有れば景観は50%ダウンだと、手厳しくやられた。

 

この話、事業のオーナーからも出してきたが予算の関係で却下した経緯がある。

 

電線の地中化、ミャンマーの住宅地では初めての事、やりたいことは山々だが・・・・

 

財務管理をしている小生としては苦しい立場だ。

 

追加予算は多分1億円は必要だろう。

 

どこかコストカットできる部分が有ればよいのだが。

 

前向きに検討してみよう。

 

また1つ仕事が増えたぁ~~。

 

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10月
16

 

9日のVOICEにインタビュー形式でマンダレーの土地開発の件が掲載された。

 

詳しくはWINの中西先生のブログをご覧ください。http://blogs.yahoo.co.jp/winjapn1789/26609344.html

 

この新聞記事が初めての情報公開でしたが、予約が殺到して既に250以上が予約済みになった。

 

今までは縁故販売だけでしたが情報公開をしたので、人気が急に上がったのではなかろうか。

 

不動産屋や建売業者が20~30のまとめ買いが多いのも特徴。

 

まだ、盛土工事を始めたばかりなのですが、これでは工事を急がなければならないだろうな。

 

工程を変更して1期2期を同時に進めなければ販売に追い付かない嬉しい事態だ。

 

ミャンマーに帰ったら直ぐにマンダレーに行かなければならない。

 

今の悩みはミャンマーに日本のようなコンクリート二次製品(ヒューム管、U字溝、縁石等)がないのでどうしようか、全て現場打ちとも考えたが、これも管は難しくいまだ解決策は見つからない。

 

色塗り部が予約済み

色塗り部が予約済み

 

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10月
11

 

マンダレーの新都市開発で考えさせれれる上下水道に対するミャンマー人の価値観の違い、納得したり、いや違うと説得したりで、設計以前の事で時間を取られる。

 

飲むことができる水道水には大きな関心を示し、工事費が多少かさんでも絶対やらなければと意見が大半だが。

 

下水道になると、その価値観が極端に下がる。

 

今でも雑排水は誰でも川には流しているのに、この団地だけなぜそんなにきれいな水にして流さなければならないのか、もっと安い方法がミャンマーには沢山なるので日本から高い機器を買うことはないなどの意見が多い。

 

環境保護との感覚が少ないので仕方がないのだが、環境保護の大切さから教え込まなければ納得はしてもらえそうはない。

 

しかし、社長だけは私の意見に賛成しているので最後は社長の一言で一件落着の様だが、下水道の価値を認めない人が工事をすれば手抜きや間違いを犯す可能性が大きいのでこれからも時間を見つけて環境について、身近な例題を挙げながら環境を守ることの重要性教えて行きたい。

 

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9月
21

 

今日で11日目のマンダレー

 

夕刻にはヤンゴンに帰れるぞ。

 

忙しいとと言うか、やることが多すぎて・・・

 

しかし2か月分の作業に支障が出ない様にすることは出来たのでまずは一安心です。

 

CADのオペ、若い土木技術者には教えながらの作業なので、自分でする時間の数倍の時間がかかるのは先のことを思えば仕方がない事だろう。

 

面倒なのは社長と老練の土木技術者。

 

特に老練の土木技術者は経験だけでものを言うから相手にしないことにしているが、社長は、彼を信頼しているので厄介。

 

老練技術者の提案はほぼすべて却下している小生ですが、

 

別に意地悪しているわけではなく、全く数字的根拠のない事を云うので提案を却下しているだけの話。

 

側溝の断面が小さすぎるのでもっと大きくとの話も、流量計算もせずに街の中は45cm以上有るとの根拠で、ミャンマーは全てこれが正しいとぬかす。

 

 

旧市街と本プロジェクトの違いは緩やかな斜面に団地ができることで、街中の勾配%ととは違い0.5~1.5%の勾配が有るとは排水量は数倍も違うことに気が付かないのか!この老いぼれめ(私より年は若いが)

 

そんなイラリラの中でも、若い子たちに教えその結果が徐々にであるが出てきているのが楽しい。

 

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9月
20

 

マンダレーの新都市開発、起工式は延期にした。

 

雨が少ないマンダレーと言え2日に1度は雨が降り最初に行う盛土工の時期には適さない。

 

起工式は行ったが作業は行わないのでは、何とも間が抜けた話になるのでとりあえず雨期明けまで待つ事にした。

 

一方販売は思った以上に好調。

 

起工式が終わっていないので販売は正式に予約受付はしていないが、一次販売予定160箇所の内すでに47か所に申し込みが有り、中には50万ksの予約金まで納る人もいる。

 

現状は宣伝もせず、縁故募集の状態ですが、ミャンマー独特の噂による連鎖で、1昨日予約した人が今日は知人を連れてくる感じの状態が続いている。

 

一方小生は客寄せパンダで、お客が来ると必ず顔を出さされ、日本人が関与していることをアピールさせられている。

 

1週間に3戸のペースの販売で資金計画を立てたが、一次分は半年で売り切れそうだ。

 

この事業、売れなければどうにもならないので、客寄せパンダになりきり販売に協力しよう。

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完成図予想図

完成図予想図

8月
21

顧問会社が進めているマンダレー新都市開発計画、進捗状況は日本より数倍早いが、

 

かなりいい加減な所が有り、そんなことで大丈夫か、てな事がしばしある。

 

先日も基本設計がほぼ終了するころになり、ここにパゴダを作りたいと言い出す。

 

設計に対する希望は何回も聞き取り、これ以上ないとの確認を取ったのに思いつきで変更する。

 

この様に思いつきでこれをしたい、あれをしたいとの要望を聞いていれば際限が無く、予算超過、工期遅延の原因となるので、ここでは断固として拒否の姿勢を貫く。

 

最初が肝心だから。

 

予算についても小生が全て作り上げたが、社長はこの予算書を丸ごと信用しているので、そんない信用していいのかと当方が疑問になる。

 

もっとも予算書を作り上げる能力が社長にも社員にも無いのが現状だが。

 

商業施設を含めると二十数億円を超えるプロジェクト、これを全て他人に頼っている。

 

この件について1度社長に聞いたことが有る、

 

社長曰く

 

先生のやることは間違いが無い、しかし私は先生の予算より必ず安く作ると断言する。

 

ここでも私の考えと相違する部分が多く、自分の経験から最安値で積算しているものをそれより安くすれば当然手抜き等で品質が落ちる。

 

今後はこの様な問題についても相当な議論を戦わせ、品質の確保に努めなければならないだろう。

 

当初はアドバイザーのつもりが段々深入りして、今では抜け出せない状況になりつつある。

 

信用されることは嬉しいが・・・

 

ここまで深入りすると前途多難は覚悟しなければならないだろう。

 

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07pic

7月
30

マンダレーのTHANTI THITSAR CONSTRUCTION Co.,Ltdがマンダレー市郊外で計画中の新都市開発計画「Smart Royal Housing Projet」

 

基本設計は日本の有力設計事務に依頼し、現在鋭意作業中で来月下旬には完成する。

 

本計画は総面積29万㎡、総事業費1700万US$で3年後の完成を目指す。

 

本計画の特徴はミャンマーでは初めて飲める水道水の供給、下水処理、ごみ焼却場完備で、分譲地は550区画、敷地全体はなだらかな南斜面。

 

商業施設エリアにはスーパー、アーケード商店街、ホテル、遊戯施設、プール、病院、銀行などが設置される。また学校用地も確保されており私立学校を誘致する。

 

予約販売は9月から行う予定です。

 

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基本計画概略図

基本計画概略図

6月
15

 

顧問会社の定期打ち合わせで、今後マンダレーも人口が急増するので宅地開発も視野に入れておくべきとの提言をしたのが昨年の11月。

 

この会社が事業主になっているBOT道路沿いに27万㎡の土地を見つけ地主との交渉が進み、管区に用途変更の申請を出して3ヶ月余の4日ほど前に用途変更許可の内示が出た。

 

上下水完備、電線地中化等スマートシティーを目標に、基本設計は日本の某有名会社に委託する予定で交渉中。

 

地主との交渉中から概算費用の積算依頼を受け大まかな図面で道路、緑地、公共用地などを割出し販売区画700で、1区画いくらで販売可能かの検討会も何回か行った。

 

資金のめどはまだ完全ではないが、事業を進行しながらケースバイケースで対処するとの社長のコメント。

十数億円の資金繰りについては少々危なっかしい面もありますが、

 

何と言ってもこのスピード感が現在のミャンマーで、日本の企業ではとても付いていけないのではなかろうか。

 

これだけ大掛かりな宅地開発で「飲める水道水&下水道完備」はミャンマーで初めての試み、成功するように陰ながらサポートしたい。

 

打合せや調査の為今日から3日間マンダレーに出張です。

 

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用地図

用地図

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5月
11

 

以前から気になっていたダゴン港近くの大規模開発。

 

昨日縁あって現場を視察することが出来た。

 

この大規模住宅地開発はミャンマー建設省住宅局が事業主体。

 

バゴー河沿いにAyeyarwun Housing Estateと Yadanar Housing Estate の2か所からなり総面積は220エーカー(約90万㎡)

 

計画住宅は18階建て48棟総戸数19,584戸

 

住戸のサイズは2bedroom 600sq.ft(55㎡)

 

計画人口87,750人

 

商業施設、学校、病院、ホテル、警察、バスターミナル、上水等をを完備する。

 

ランドスケープの設計はシンガポールの設計会社が担当。

 

 

 

現在建物の現場打ち杭の施工が最盛期。

 

杭は直径80cm、長さ31mの鉄筋コンクリート

 

この杭の施工費は1本60万円だそうです。

 

7月頃からは建物の施工も始まるそうですが、団地全体の完成は不明。

 

 

このプロジェクトは中低所得者向け住宅として国が開発しているのだが、果たしていくらで売り出されるのだろうか。

 

昨年から行われている中低所得者向け住宅の販売は当社2000万ksと言われていたが現在は3000万ks、しかもコネが無ければ買えないそうだ。

 

 

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計画平面図

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杭打ち(ボーリングマシーン)

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